租房子一定要簽合約嗎？

奶奶雖然平時對爺爺兇了點，偶爾講話也有點刻薄，但感情也算不錯，但冠瞳卻在最近這幾個月，在固定的地點、固定的日期，看見奶奶和某個不認識的大叔拿了一大疊錢，而且還滿面春風、跟對方有說有笑的……

經過冠瞳不斷追問，奶奶才承認自己的名下有一間從父母繼承來的透天別墅，這間房子專門用來租人賺取租金，而那個中年大叔是租客。冠瞳為了防止奶奶被騙簽下一些不公平的約定，便想跟奶奶借房租來看，沒想到奶奶卻說：「哎呀大家講好就好了呀！幹嘛要簽什麼合約太麻煩了……反正一直以來也沒出過問題。」

最近才從同事們口中聽到不少租屋鬼故事的冠瞳，怎麼想都覺得這樣不太OK……

租房子，到底有沒需要簽租屋合約呢？大家不能口頭約定就好了嗎？

一、口頭約定租房子是可行的嗎？可以

契約，只要你同意、我OK，就會有效成立。

只有在特殊的情況下，法律才會要求契約的成立必須完成一定動作，例如結婚要登記（涉及身分關係）、土地設定抵押權要登記（價值高、影響大）等情況。

那麼，法律有沒有要求「房屋租賃」的成立，一定要完成例如簽合約等特定動作呢？

答案是「沒有」！

也就是說，王奶奶跟大叔租客之間沒有簽定租屋合約，原則上不影響雙方租賃關係的成立！

二、簽訂書面契約的好處在哪？清楚記錄雙方的權利義務

簽訂書面契約的好處，就是可以白紙黑字寫清楚大家約定好的條件。

對於奶奶來說，有書面契約還可以進行公證，避免日後大叔不認帳房租金額或不願意搬走，如果真的不得已走到法律程序，也不怕找不到證據。

對於大叔來說，也有好處。

在合約裡面約好水電等費用的計價方式，在合約到期前，不怕奶奶突然坐地起價，高漲房租或更改水電費的計算方式，也可以明確紀錄傢俱和電器的保存和修繕責任歸屬，若產生任何爭議，就會有更有直接明確的標準來進行後續處理。

三、常聽到的「買賣不破租賃」在口頭契約也有效嗎？有效，但也有例外

買賣不破租賃的意思是指，如果奶奶在租別墅給大叔的這段期間，將別墅轉賣給其他人，大叔仍然可以繼續承租這棟別墅，只是房東從王奶奶變成新的屋主而已。

但是，只有以下情況才適用「買賣不破租賃」：

1.必須是跟房屋所有權人（真 ‧ 房東）租屋。如果是跟二房東租，就不適用喔！

2.租賃契約必須有效進行中

3.租賃期間在一年內，有口頭約定或書面契約；超過一年但在五年以下，要有書面契約

4.租賃期間超過五年，必須有經過法院公證的契約

不管是房東還是房客，簽有租賃契約對於雙方的權益還是比較有保障。友情的小船總是說翻就翻，不管雙方之間交情深淺，多留心保護自己權利總是比較好的喔！

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